Compra Casa en una Zona Reglamentada

COMO COMPRO CASA. Existen colonias con reglamentos de construcción muy estrictos, municipios en donde las dependencias de gobierno son muy rígidas al autorizar nuevos fraccionamientos o construcciones, la primera impresión pudiera ser que comprar tu casa en estas zonas represente una desventaja, pero a la larga lo agradecerás.

En este artículo te hablaré respecto a los principales coeficientes que deberás verificar antes de compra la casa que te interesa, verificar si en esta colonia o en este municipio se hace respetar la reglamentación o si cada quien hace lo que quiere. Encontrar ésto, dependerá mucho del país en que te encuentres y qué tan avanzados estén en este tema.

Dentro del Área Metropolitana de nuestra ciudad, existe un municipio ejemplar, y aunque todos nos quejamos, a la larga el desarrollo urbano se produce de una manera más ordenada y segura para sus habitantes, trayendo consigo una mayor calidad de vida, mayor plusvalía para la zona y cuidado a la ecología y el medio ambiente.

Los 3 coeficientes que se manejan en toda construcción son: C.O.S., C.U.S. Y C.A.S. ¿Qué significa ésto?, con tal de aprovechar al máximo los conocimientos de los urbanistas de dicho municipio, les transcribo sus definiciones:

Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS). Porción de la superficie total de un predio que queda libre de techo, pavimento, sótano, o de cualquier material impermeable a la que se expresará generalmente en porcentajes. Dependerá del tamaño del predio, para lotes menores de 300m2 será mínimo de un 10% del total del terreno y de un 15% para lotes mayores.

Coeficiente de Ocupación del suelo (COS). Es el máximo porcentaje construible de desplante en o sobre la rasante natural del terreno. Dependerá del tamaño del terreno, en lotes menores de 120m2 será de hasta un 90% y en lotes mayores de 2500m2 será máximo de un 50% por citar los extremos.

Coeficiente de Uso de Suelo (CUS). Es la máxima superficie total de construcción, en relación a la superficie total del predio. Se refiere a la construcción techada, cerrada o abierta, incluyendo terrazas y pasillos. Dependerá principalmente del uso y de la densidad de la zona, y variará normalmente desde un 1.5 hasta un 5. Ejemplo. Un terreno para uso multifamiliar con una superficie de 1,000 m2, con un CUS = 4, quiere decir que máximo  le podrán construir una cantidad de construcción equivalente a 4 veces  el tamaño del terreno, o sea 4,000m2

¿Porqué es importante conocer ésto al comprar una casa o terreno?, ¿Porqué es importante saber si la casa que voy comprar está dentro del reglamento?

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1) Hay casos en los que el Arquitecto quien diseñó y construyó la casa, de alguna forma o simplemente porque hubo administraciones más blandas, pudo eludir la reglamentación vigente. Al momento de tú adquirir y querer escriturar, pudiera darse el caso de que no te lo permitan hasta que de alguna manera regularices la situación, cosa que pudiera demorar semanas o meses y traer una serie de recargos y multas. En casos en los que se firmó una promesa de compra venta y se dió un anticipo, se pueden generar conflictos que pueden llegar a un litigio.

2) Si tú estás pensando en que al comprar una casa la vas a ampliar, deberás de verificar los coeficientes y ver si tienes margen para hacerlo.

3) En el caso de los terrenos, no vale lo mismo un terreno con un CUS  de 2 que un terreno con un CUS de 4; en el segundo, al poder construir el doble de m2 de construcción lo hace más atractivo y le da valor. Además deberías conocer los coeficientes para ver si el proyecto que tienes en mente está autorizado en ese predio.

Cuéntame tus dudas, problemas o lo que más te preocupe al Comprar una Casa.
Muchas Gracias, puedes dejarme tu comentario haciendo clic en el enlace “Dejar un comentario”.  ¡ Lo leeré !

Sinceramente,
 
Alberto Rodríguez
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  1. BIELCA GRIJALVA RIVERA
    noviembre 21, 2010 a las 4:15 am

    si yo tengo un terreno de 200 metros cuadrados cuantos niveles le puedo construir
    si el primer piso lo hiciera de 110mts cuadrados

    • noviembre 21, 2010 a las 5:41 am

      Hola Bielca,

      Lo que tendrás que hacer es verificar en el departamento de Desarrollo Urbano de tu municipio lo que puedes hacer en ese terreno y las restriciones que tiene.

      Hay ciertos parametros que deberas de respetar, COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo), CUS (Coeficiente de utilización del suelo y CAS (Coeficiente de Absorción del suelo).

      Especificamente el que tú me preguntas es el CUS, ejemplo: Si tu terreno tiene un cus de 1.5, quiere decir que puedes construir 1.5 beces el tamaño del terreno, o sea 300m2.

      También deberás de verificar la altura máxima permitida en tu colonia, si son 6 o 9m de altura máxima.

      El COS también es importante, ya que te indica el porcentaje del terreno que puedes construir, ejemplo, si tu terreno tiene un COS de 0.7, quiere decir que el área de desplante de la casa podrá ser de hasta 140m2.

      Te deseo suerte y estoy para servirte
      Alberto Rodríguez

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